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✅ Permisos y licencias necesarios para una reforma en casa (y no tener problemas)

  • 10 / noviembre / 2020
  • 8'
✅ Permisos y licencias necesarios para una reforma en casa (y no tener problemas)

Hacer una reforma en casa puede resultar complicado, ya que debemos preparar todo para que nuestra vida cotidiana se vea afectada lo mínimo posible. Sin embargo, uno de los aspectos que a menudo descuidamos es el burocrático.

 

Para que puedas tenerlo todo controlado, hoy te explicamos los permisos y licencias que necesitas tener para hacer una reforma en casa, así como la documentación y procedimientos requeridos.

¿Qué son los permisos y licencias de obra?

Frecuentemente, permiso y licencia se utilizan como sinónimos, ya que ambos reconocen el derecho del propietario a realizar obras en su hogar. Encontramos, además, la comunicación previa, que sustituye a los certificados anteriores en algunos casos que veremos más adelante.

 

También denominado permiso de construcción, es el documento que expide el ayuntamiento para autorizar la realización de una obra, acondicionamiento o reforma. Para obtenerlo, es necesario pagar una serie de tasas y comunicar diversos aspectos de las labores que haremos en el hogar, así como los planos y otros elementos de importancia.

 

A su vez, por medio de este permiso, el consistorio evita que una obra se demore durante varios años, con el efecto antiestético que eso produciría en la ciudad / pueblo. De esta forma, se suele otorgar un plazo para finalizar la obra (ten en cuenta que ese periodo puede ser prorrogado).

¿Qué tipos de permisos y licencias hay?

Anteriormente te hemos dado a conocer los documentos que podrías necesitar para tu reforma, pero con carácter general. En esta sección vamos a profundizar un poco para exponer los distintos tipos que existen.

➝ Licencia de obra de tipo I

Esta autorización es la que corresponde a trabajos de menor envergadura, tanto por su complejidad técnica como por su presupuesto. Se trata, por tanto, de obras que se llevan a cabo muy frecuentemente en viviendas, edificios y locales comerciales.

 

Algunos proyectos que necesitan este permiso son los siguientes:

- Modificación de tabiques que no afecten a la estructura interior ni exterior.

- Reparación de suelos, techos y paredes.

- Sustitución de chapados, escayolas o suelos.

- Rehabilitación de las instalaciones (electricidad, fontanería).

- Instalación del sistema de calefacción.

➝ Licencia de obra de tipo II

Cualquier tarea que tenga mayor envergadura, altere elementos estructurales y disponga de un mayor presupuesto (esto último no es obligatorio, pero te puede ayudar a orientarte), estará sujeta a la autorización de obra mayor. Para que te hagas una idea, te proporcionaremos distintos ejemplos:

 

- Creación de nuevas plantas o habitaciones.

- Modificación de los elementos estructurales.

- Ampliación de la altura de un inmueble.

- Rehabilitación total o parcial.

- Cambio de uso de una instalación (vivienda, comercio, etc.).

Declaración responsable de obra

La declaración responsable de obra es una forma de agilizar los procedimientos de autorización. En estos casos, se informa al ayuntamiento de las características de nuestro proyecto, así como de las dificultades que ello supone. Este recurso está a disposición de negocios y de viviendas, tanto para obras como para labores de apertura.

 

De igual modo, se deben presentar una serie de documentos que, de cualquier forma, son mucho menores que en el caso de los permisos o licencias. Por otro lado, los argumentos deben estar apoyados por un profesional, como un ingeniero o un arquitecto. Todo esto debe acompañarse de la memoria o proyecto técnico.

➝ Declaración responsable de tipo I

Esta declaración corresponde a proyectos de una cierta envergadura, como el acondicionamiento de edificios privados sin vista a la vía pública (la modificación de elementos estructurales no se incluye, ya que correspondería a la obtención de una licencia). De igual modo, encontramos los trabajos que se realicen en el sótano, a excepción de la ampliación.

 

A su vez, la remodelación de las zonas comunes de un edificio (siempre y cuando no se sustituyan elementos estructurales) y la modificación del número de viviendas existentes en un edficio entran en esta misma categoría. Se incluyen también la creación de muros de fábrica y vallas exteriores, a no ser que se ocupe la vía pública para dichas tareas.

➝ Declaración responsable de tipo II

Algunas labores que pueden estar sujetas a este procedimiento son los sondeos y catas realizados en una vivienda para determinar su estado. De la misma forma, la preparación de solares para la construcción de un edificio también necesita una declaración de tipo II. No debemos olvidar la reparación de daños menores (no estructurales) y las tareas de accesibilidad, que también se incluyen.

 

A su vez, la reparación de desperfectos en fachadas de edificios y las labores de pintura y limpieza necesitan este trámite, siempre y cuando no requieran la instalación de andamios en la vía pública. Otras labores de carpintería, impermeabilizaciones o marquesinas están dentro de los supuestos.

Comunicación previa de obra

Si clasificáramos los documentos de los que hemos hablado en este artículo por orden de complejidad burocrática, este se encontraría en último lugar. Se trata de una simple comunicación que se le hace al ayuntamiento, anunciándole nuestra voluntad de hacer una obra pequeña que no afecte a elementos estructurales ni requiera la ocupación de la vía pública.

 

De igual modo, en ningún caso comprometerán al Plan General de Ordenación Urbana ni afectarán a edificios protegidos. Una vez informadas, las autoridades municipales dan un plazo de tres meses para finalizar los trabajos. Además, los supuestos que solo requieren este trámite varían dependiendo del municipio, pero podemos exponer algunos muy comunes.

 

En primer lugar, tenemos las obras de conservación, rehabilitación y restauración que no afecten a las condiciones estructurales del inmueble. También podemos encontrar en este primer punto la colocación de ascensores o rampas en el edificio, para mejorar la accesibilidad.

 

Los trabajos que se realicen en el exterior y no impliquen el acristalamiento de terrazas ni la modificación de la fachada están igualmente incluidos. Respecto a las energías renovables, las tareas que tengan por objetivo implantarlas dentro del hogar (instalación de placas fotovoltaicas, por ejemplo) forman parte de los supuestos.

 

Por último, destacamos la apertura de zanjas, la poda de árboles en jardines privados y el vallado de obras que no requieran cimentación ni reparación. Algunos ayuntamientos permiten incluso la instalación de andamios y grúas, aunque se debe especificar si su envergadura permite que los peatones circulen por la calzada o pueden pasar por debajo.

¿Cómo se presenta el expediente para el permiso de reforma?

Es importante que comiences los trámites para la expedición del permiso que nececites lo antes posible, ya que no recibirás una respuesta inmediata. En esta sección te mostraremos cómo solicitar la licencia para tu proyecto, tanto si es de obra mayor como si se trata de una obra menor.

¿Cómo solicitar una licencia para obra menor?

Afortunadamente, este trámite no suele tomar mucho tiempo. En primer lugar, necesitas presentar una solicitud de licencia, adjuntando una serie de documentos que te explicaremos en la siguiente sección. Esto debe estar complementado por informes profesionales (que también detallaremos después), así como un justificante del pago de las tasas correspondientes.

 

Todo lo anterior se suele resolver en solo dos visitas al ayuntamiento: una para buscar el listado con los documentos requeridos y otra para presentarlos. Después, los técnicos revisarán toda la información proporcionada y emitirán un dictamen para autorizar o denegar la concesión de la licencia.

 

Probablemente tengas que esperar unos días para saber si las autoridades de tu localidad te autorizan la obra. No te preocupes, no es algo que esté sujeto a ninguna condición especial, tan solo revisarán si todos los documentos están en condiciones. Finalmente, el concejal de Urbanismo será el que firme la autorización en nombre del alcalde.

¿Cómo solicitar una licencia para obra mayor?

La principal diferencia de este procedimiento respecto al anterior es la documentación. Como te podrás imaginar, el proceso es un poco más complejo y lleva más tiempo. Asimismo, nuestra recomendación es que no te demores, ya que en este caso necesitarás ayuda de un experto.

 

Lo primero que tienes que hacer es pedirle a un arquitecto que prepare la documentación que te pida el consistorio. Se trata de documentación técnica muy especializada, por lo que es imprescindible que estén apoyados por la firma de un experto. Este profesional será el encargado de presentar los documentos en un Colegio de arquitectos.

 

Posteriormente, se presentará todo lo anterior en el ayuntamiento (no olvides que es necesario abonar las tasas). Después, debemos esperar a recibir alguna comunicación, ya que las autoridades locales pueden solicitar más información antes de emitir su dictamen. Tras esto, los técnicos analizarán los documentos y nos comunicarán si autorizan la obra durante un plazo de 1 - 3 meses.

¿Qué documentación se necesita para solicitar el permiso de obra o reforma?

Nuevamente, vamos a dividir esta sección en dos apartados, para que tengas todo más detallado.

Documentación necesaria para el permiso de obra menor

Generalmente, suelen ser necesarios los siguientes certificados:

 

- Solicitud de obra menor.

- Fotocopia del DNI del solicitante.

- Autorización de la Policía Local para la ocupación de la vía pública con andamios (si es necesario).

 

Además, dependiendo del caso, se pueden requerir otros documentos:

 

- Presupuesto detallado.

- Memoria y planos del edificio antes y después de la reforma.

Documentación necesaria para el permiso de obra mayor

Como hemos avanzado antes, la documentación requerida en este caso es mayor:

 

- Solicitud de obra mayor.

- Fotocopia del DNI del solicitante.

- Justificante que demuestre haber abonado las tasas.

- 3 copias del proyecto Técnico firmado por el Colegio de arquitectos.

- Plano antes y después de las obras.

- Plano cartográfico digitalizado.

- Plano de situación.

- Presupuesto detallado que incluya materiales y mano de obra.

- Memoria que describa los trabajos que se van a realizar, así como la duración prevista.

- Fecha prevista para iniciar las obras.

 

Igualmente, se requiere información adicional:

 

- Plan de prevención de incendios.

- Pliego de condiciones.

- Plan de gestión de residuos.

 

Recuerda que el ayuntamiento puede requerirte documentos adicionales en función de tu proyecto. Por ello, te aconsejamos estar atento una vez que hayas presentado todo.

¿Cuánto cuestan los permisos de obras y reformas?

El precio varía en función del ayuntamiento, pero te facilitaremos las cifras más comunes.

 

En el caso de licencias de obra menor, suele tomar entre el 3 % y el 5 % del presupuesto total del trabajo. Esto sería, aproximadamente, unos 200 - 600 €.

 

Las licencias de obra mayor se llevan entre el 2 % y el 5 % del presupuesto total, lo que supondría unos 1200 - 2500 €, incluido el coste de la intervención del arquitecto.

 

Debes tener en cuenta que, si tu proyecto resulta rechazado, el ayuntamiento no te devolverá las tasas que hayas abonado, ya que se entiende que estas sirven para pagar el análisis por parte del técnico. Asimismo, si es aceptado, debes pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que supone entre el 2 % y el 4 % del total.

¿Cuánto tiempo es válido el permiso de obra y reforma?

Como comentábamos anteriormente, el ayuntamiento expide estas licencias con una duración determinada. Esto lo hace para evitar que las circunstancias típicas de estos trabajos (ocupación de la calzada por los andamios, expulsión de polvo, ruidos, etc.) se prologuen demasiado.

 

Las licencias, normalmente, incluyen la fecha máxima de inicio y de finalización de los trabajos. Sin embargo, puede darse el caso de que no expliciten ninguna fecha. Ante esas situaciones, la ley otorga un año para empezar las obras desde el día de obtención del permiso y tres para concluirlas.

 

Asimismo, las obras no pueden estar paradas durante más de seis meses. Cuando se esté acercando este plazo, es frecuente que el ayuntamiento envíe una notificación advirtiendo de que nuestra licencia caducará si no reanudamos los trabajos.

 

De todos modos, siempre puedes pedir una prórroga para evitar que tu licencia caduque. Su duración es variable, pero suele ser de un año. En ningún caso el tiempo de prórroga puede ser superior al de la licencia en sí.

Conclusión

Como has podido ver, las licencias de reforma son un documento imprescindible para realizar obras en nuestra vivienda. Es fundamental conocer los distintos procedimientos que tenemos que realizar en función del proyecto, así evitaremos que nos obliguen a interrumpirlo o incluso que nos sancionen. Ante cualquier duda, te recomendamos pedirle asesoramiento a un experto.

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