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¿Cuándo comprar una casa?

  • 21 / agosto / 2020
  • 8'
¿Cuándo comprar una casa?

¿Hace tiempo que estás buscando una vivienda y no te decides porque tienes miedo a arrepentirte? Probablemente te preguntes cuando comprar una casa para que sea económicamente ventajoso. No pierdas más tiempo pensando en ello y lánzate a buscar tu hogar. Según las estadísticas, los españoles visitan una media de 10 viviendas antes de decidirse por la ideal, así que es momento de comenzar.

Y para que des en el clavo, te damos varios consejos.

Cuando comprar una vivienda para acertar

Es imposible dar recomendaciones generales sin tener en cuenta tu economía, por ello, dividiremos estos consejos en varios apartados.

Comprar una vivienda sin hipoteca

Si has vendido otra propiedad o has recibido una herencia, sin duda lo mejor es olvidarte de la hipoteca. No caigas en la tentación de pedir un crédito o hipoteca y comprar algo por encima de tus posibilidades. Ten en cuenta que también tendrás los siguientes gastos:

- Notaría: la necesitarás para realizar la escritura de compraventa, que es el documento imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro Público de la Propiedad. Puedes elegir el notario, pero los honorarios no variarán de uno a otro, ya que están regulados por el Estado y dependen del precio de la vivienda. Suelen estar entre los 500 y los 1000 €.

- El Registro de la Propiedad: también depende de cuánto cuesta la vivienda. Normalmente está entre 100 y 500 €.

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): solo se aplica a los inmuebles de segunda mano y depende del lugar donde se compra la vivienda. Lo regula tu comunidad autónoma y está entre un 6 % y un 10 %.

- IVA: Solo se aplica a las viviendas de obra nueva y es el 10 % del precio. En el caso de tratarse de una vivienda de protección oficial es del 4 %.

Y cómo no, te afecta el precio cambiante de las hipotecas, todo depende del precio de mercado de la vivienda. En la actualidad, sin haber finalizado la pandemia, se espera que el PIB en España descienda hasta un 10 %, lo que abaratará las viviendas. Así que solo tienes que esperar un poco más para conseguir el precio mínimo en mucho tiempo. Mientras tanto, te recomendamos ir buscando para estar preparado y negociar el precio de la vivienda, especialmente si ves que el propietario tiene prisa por venderla.

Cuando comprar una casa con hipoteca

Si necesitas solicitar una hipoteca para comprar la vivienda, ten en cuenta que a los gastos del apartado anterior tienes que sumarles los derivados de solicitar la hipoteca, que son:

- Tasación: solo es obligatorio pedirla si vas a solicitar una hipoteca, aunque de manera voluntaria puedes hacerla para ver si el precio que te piden por ella está por encima o por debajo del precio de mercado. Su precio depende de la empresa que la haga, y suele estar entre 200 y los 600 euros.

- Copias de notaría: son muy económicas, solo cuestan unos 20 euros.

En tu caso, el precio total que estás pagando por la vivienda sí va a depender del tipo de interés de la hipoteca. Esta, a su vez, depende de tu situación económica y la situación del mercado. En el momento actual, el segundo semestre de 2020, la crisis provocada por la COVID-19 hace que los bancos ofrezcan mejores tipos de interés a quienes tienen estabilidad laboral porque trabajan en un sector poco afectado por la pandemia o tienen ingresos altos. Pero es posible que el banco te exija una mayor vinculación y tengas que contratar otro de sus productos, como tarjetas, seguros, planes de pensiones, etc.

Si tu perfil no es tan bueno, es posible que en un futuro próximo las hipotecas sean más caras para ti. Además, la crisis puede hacer que tus posibilidades de conseguir el préstamo sean más bajas según se endurezca la crisis económica, así que existe la posibilidad de quedarte sin financiación mientras esperas a que el precio de la vivienda baje.

¿Necesitas comprar una vivienda en un plazo muy corto? Si necesitas comprar la vivienda ya, en plena crisis de la pandemia, debes saber que existen ofertas interesantes para hipotecas con interés fijo o interés variable. Infórmate en los bancos. Además, ten en cuenta que algunos propietarios tienen prisa por vender la vivienda debido a que necesitan los ingresos, lo que puedes aprovechar para negociar una bajada de precio.

En cualquier caso, los expertos recomiendan comparar siempre al menos tres ofertas de hipotecas para asegurarte de que vayas a pagar lo menos posible. Para ello, fíjate en los tipos de interés, los productos adicionales que tengas que contratar para conseguirlo, las comisiones de cada banco y otros gastos, como la comisión de la cuenta vinculada y la tasación.

Otros gastos

Compres compras la vivienda con o sin hipoteca, ten en cuenta que es posible que tengas que pagar:

- Agencia inmobiliaria: si adquieres el inmueble mediante una agencia, calcula que tendrás que pagar aproximadamente el 3 % del precio de la vivienda en conceptos de servicio. El porcentaje no está regulado, así que puede variar mucho.

- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) normalmente lo paga el vendedor el día 1 de enero después del año de la venta. Pero según el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales, el vendedor puede pedir al comprador la parte proporcional del impuesto que resulta de los días pendientes hasta final de año.

- Gastos de comunidad: normalmente los paga el vendedor hasta el día de la venta y, a partir de ahí, el comprador, a no ser que se pacte de otra forma, lo cual se ha de especificar antes de la escritura.

Cuando comprar una casa sin ahorros

Normalmente los bancos solo conceden hipotecas de, como mucho, el 80 % del valor de la vivienda. Es decir, el 20 % del precio lo tendrías que pagar tú. Es lo que se conoce habitualmente como «entrada».

Además, si has leído nuestro apartado sobre comprar una casa con hipoteca, habrás visto que en la situación actual de crisis por la pandemia de COVID-19 los bancos son bastante reacios a conceder una hipoteca y subirán mucho los intereses si ven que tu perfil financiero no es totalmente estable.

Sin embargo, la crisis actual también hace que bajen los precios de las viviendas y puede que los propietarios estén más dispuestos a negociar el precio. ¿Cómo puedes aprovechar esta situación y comprar una vivienda aunque no tengas ahorros? Te proponemos 4 opciones:

1. Comprar un piso del banco: además, es la manera más rápida y relativamente simple de conseguir una vivienda si consigues la hipoteca en el mismo banco. Si visitas las webs de los bancos, verás que la mayoría oferta un gran número de viviendas, las cuales proceden de las que embargaron hace unos años. Los bancos suelen ofrecer mejores condiciones hipotecarias porque quieren vender lo antes posible, pero no suelen estar dispuestos a negociar como los particulares. Por eso te recomendamos que compares los precios con los particulares, ya que a veces estos últimos pueden ser más económicos.

Igual que al comprar una vivienda a un particular, ten en mente que puede que no esté en perfecto estado, que necesite reformas, no esté en tu barrio deseado... por eso, no podemos dejar de recomendarlo: compara y no te lances a la primera oferta aunque consigas una hipoteca 100.

2. Jóvenes y con buen sueldo, más oportunidades: piensa que los bancos no conceden una hipoteca 100 % porque no se fían de alguien que no tenga ahorros. Por eso también suben los tipos de interés si no tienes un empleo estable. Pero si puedes demostrar que has estado cobrando una buena cantidad y has tenido empleo con regularidad, va a ser más probable que el banco te conceda una hipoteca 100 %.

Los jóvenes que tienen ingresos altos desde hace años y trabajan en un sector en alza o estable, pero todavía no han tenido tiempo de conseguir los ahorros necesarios para pagar la entrada, suelen pagar unos alquileres más altos que la cuota de una hipoteca, así que no estaría de más que llevaras a tu banco pruebas de ello si se trata de tu caso. Así estarán más seguros de tu solvencia.

3. Alquiler con derecho a compra: consiste en pagar un alquiler que luego será descontado del precio final del inmueble. Tienes que firmar un contrato de alquiler con derecho a compra para que el propietario comience a descontar las cuotas del precio final. Pero recuerda que, si llegado el momento no compras la vivienda, tendrás que pagar una penalización.

4. Compra aplazada de vivienda: consiste en pagar el inmueble a plazos, algo que tendrás que acordar con el propietario. Por eso, deberás firmar un contrato privado de compraventa en el que el vendedor fijará las condiciones de compra, es decir, el número de cuotas, el precio final de la vivienda y el importe periódico. Sin embargo, si finalmente no compras la vivienda, perderás todos los plazos que hayas pagado hasta el momento.

Consejos de un arquitecto para encontrar tu vivienda perfecta a buen precio

¿Ya sabes cómo y cuándo comprar tu vivienda, pero sigues teniendo miedo de no acertar con la elección del inmueble? Elegir la vivienda adecuada es tan importante como acertar en el momento de comprarla, probablemente más, porque equivocarte puede salir muy caro. No todo es tan fácil como pensar que si ya no te gusta, la venderás, puesto que vender una vivienda es más difícil y caro de lo que parece. Así que sigue estos consejos de profesionales para elegir bien.

1. Busca información urbanística sobre la vivienda

Consulta el Plan General de Ordenación Urbana sobre el inmueble. La clasificación del suelo, las condiciones de las terrazas en cubierta, las alineaciones y los metros cuadrados edificables del terreno te dirán las posibilidades que tienes de ampliar o modificar el piso o casa que adquieras. También infórmate si tiene protección integral de fachada o si está sujeta a infracciones urbanísticas por obras que se hayan hecho sin licencia, ya que si es así te tocaría a ti pagarlas en el momento de hacer una nueva modificación de forma legal.

2. Infórmate en el Registro de Propiedad

Por solo alrededor de 10 €, en el registro de la propiedad puedes obtener una nota simple que te indicará si hay cargas sobre la finca y la vivienda o anotaciones marginales que indiquen si tiene deudas con Hacienda.

3. Inspección técnica de edificios

A él están obligados los edificios de más de 45 años, que deben realizarla cada 10 años, como si de una ITV de viviendas se tratara. Así que, si la vivienda tiene esta antigüedad, consulta el último ITE para ver si tiene defectos constructivos, de estructuras o de ornato.

4. Orientación de la vivienda

En el hemisferio norte la mejor orientación de las ventanas principales de la vivienda (la del comedor, sala de estar y las habitaciones) es hacia el sur. Esto se debe a que tendrás más horas de luz y calor en invierno, y luz indirecta y más fresco en verano. Así, optimizarás tu gasto energético y mejorarás tu bienestar. Si la orientación es hacia el este tendrás más luz y calor por la mañana, y si es hacia el oeste, los tendrás por la tarde; lo cual tampoco está mal. Finalmente, la orientación menos deseable es hacia el norte.

5. La estructura del edificio

Ten en cuenta que nunca la podrás cambiar, por muchas reformas que hagas. Por eso, no hagas planes de los cambios que harías en cuanto compres la vivienda sin saber si estos son realmente viables.

6. No te fíes de las palabras sin consultar el Ayuntamiento

Es posible que traten de venderte un piso diciendo que, aunque no tiene ascensor, ya está casi aprobado, o que una empresa te haga un presupuesto para unas reformas que considere perfectamente viables. Recuerda que solo tiene validez un proyecto firmado por un arquitecto y con el permiso del Ayuntamiento.

¿Ya has decidido cuándo comprar una casa? Necesitarás hacer cálculos y tener paciencia para encontrar la adecuada. Pero si lo tienes claro, verás cómo consigues tu vivienda perfecta sin gastar mucho.

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