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¿Cómo saber cuánto vale mi vivienda?

  • 20 / agosto / 2020
  • 6'
¿Cómo saber cuánto vale mi vivienda?

Calcular el valor de una casa puede ser una tarea complicada que, sin embargo, es imprescindible para que el proceso de venta resulte satisfactorio. Para ello, no solo debemos tener en cuenta los aspectos interiores (calidades, mobiliario, etc.), sino también los exteriores, como, por ejemplo, la ubicación o las conexiones. En este artículo analizamos todo lo anterior para dar respuesta a una de las preguntas más frecuentes en el mundo inmobiliario: ¿cuanto vale mi vivienda?

¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

Como ya te hemos comentado en la introducción, el precio de una vivienda dependerá de numerosos factores. A continuación, detallamos los más determinantes.

Ubicación

Claro está que valdrá mucho más un inmueble que esté en el centro de una gran ciudad que otro localizado en un barrio de las afueras o en un pueblo. No obstante, debes saber que incluso dentro de una misma urbe pueden haber grandes diferencias. Estas se relacionan principalmente con la cercanía a determinadas áreas:

- Servicios básicos (hospital, comisaría de policía...).

- Edificios oficiales e institucionales.

- Otros centros de interés (colegio, instituto, biblioteca, etc.).

Por otro lado, no debemos olvidar la proximidad a zonas de ocio en general (centros comerciales, restaurantes, piscinas...), nocturno (discotecas y pubs) o a la playa. Respecto a esto último, una vivienda situada en primera línea de playa incrementa sustancialmente su precio en zonas turísticas, como la costa valenciana o los archipiélagos balear y canario.

Por cuánto puedo vender mi casa en función de la ciudad

De manera similar a lo anterior, la ciudad donde se encuentre tu inmueble determinará el precio según el metro cuadrado. Esto se basa, principalmente, en la demanda (no vale lo mismo un piso en medio de Madrid que uno en la provincia de Soria, la cual está mucho menos poblada y cuenta con menos conexiones).

¿Cómo saber cuánto vale mi casa según la ciudad? A continuación, respondemos a esa pregunta exponiendo el coste medio por metro cuadrado en algunas de las ciudades españolas:

- Madrid: En la zona más céntrica, la tendencia actual está en unos 3600 € por metro cuadrado. Esta cantidad varía en otras áreas cercanas, como Alcalá de Henares (1700 €), Aranjuez (1300 €), Fuenlabrada (1700 €), Galapagar (1500 €) o Pozuelo de Alarcón (3000 €).

- Barcelona: El centro rondaría los 4000 € por metro cuadrado. De igual forma, en otros barrios encontramos cantidades distintas, como Sants (3600 €), La Barceloneta (4900 €), Sant Antoni (4300 €), Vila de Gràcia (4500 €) o la Sagrada Familia (4000 €).

- Respecto al resto de España, destacamos las ciudades de Vizcaya (2760 €), Cádiz (1510 €), Málaga (2300 €), Valencia (1360 €), Valladolid (1330 €), Lugo (1200 €), Las Palmas (2000 €), Santa Cruz de Tenerife (2000 €), Córdoba (1300 €) o Palma de Mallorca (1880 €).

Te ponemos un ejemplo: una vivienda de 90 metros cuadrados puede rondar los 324 000 € en Madrid, mientras que en Valladolid estaríamos hablando de unos 120 000 €.

Mobiliario

Vender tu casa amueblada influirá positivamente en el precio, pues tendrás que añadir todos esos elementos a la cantidad final. Para que te hagas una idea, vamos a detallar cuánto suelen costar, de media, los muebles de cada habitación (suponiendo que estén nuevos).

- Recibidor: 600 € (espejo de gran tamaño y cómoda).

- Sala de estar: 2500 € (dos sillones, televisor, estanterías, aparador y mesa de café).

- Dormitorios: 2000 € cada uno (cama de matrimonio o individual, mesas de noche, armario y estantería).

- Comedor: 800 € (mesa de comedor y sillas).

- Exteriores: 300 € (mobiliario de jardín).

- Cocina: 3000 € (mesa, sillas, frigorífico, microondas, vitrocerámica, horno, armarios y encimeras).

- Baños: Entre 500 y 1500 € cada uno (ducha o bañera, inodoro, lavamanos y armario).

A modo de ejemplo: si tengo un hogar valorado en 120 000 €, podría añadirle hasta 14 000 € al venderlo amueblado y adecuadamente equipado. ¿Cuánto vale mi casa ahora? Unos 134 000 €.

Estado

De acuerdo con la mayoría de expertos en el sector inmobiliario, el estado en el que se encuentre una casa puede variar su precio hasta un 25 %. Esto se basa, mayoritariamente, en los aspectos estructurales (tabiques, suelo, exterior, etc.) y en las instalaciones (cañerías, electricidad...).

Por ejemplo, una casa situada en la Costa del Sol puede venderse a un precio relativamente alto si está situada en primera línea de playa, pero, si se edificó durante el boom de la construcción, sus calidades serán mucho menores y, en consecuencia, el precio bajará.

Reformas: cuánto vale mi casa ahora

¿Cómo se cuánto vale mi casa si la he reformado? Para responder a esa pregunta, hay que distinguir dos tipos de actuación, cada una con un incremento diferente del precio de tasación:

- Reforma parcial: Si vas a modificar solamente una o dos estancias (como la cocina y el baño), el valor total puede aumentar un 10 %, aunque todo dependerá del revestimiento y las calidades.

- Reforma integral: En este caso, estaríamos hablando de un incremento del 15 %, ya que todo el hogar estaría renovado en cuanto a materiales y calidades. A su vez, si cambiamos la instalación eléctrica o de agua, el aumento sería todavía mayor.

Teniendo esto en cuenta, podemos confirmarte que merece la pena reformar tu casa antes de venderla.

Otras actuaciones

Aunque no se trate de reformas en sí, hay otro tipo de trabajos que puedes realizar en tu hogar para mejorar su estado y apariencia, de forma que se incremente el precio de tasación de forma significativa.

En primer lugar, la pintura interior o exterior. Especialmente si las habitaciones están recubiertas de colores vivos, ya que el desgaste se notaría más. Si bien esto no afectará al valor de tasación, sí que será percibido como un aliciente para el comprador.

Por otro lado, cualquier desperfecto que esté presente reducirá el valor de la vivienda, puesto que el nuevo propietario tendrá que afrontar las reparaciones. Además, recuerda que puede influir negativamente en el interés de posibles compradores.

Habitaciones adicionales

Nos referimos a la gama de cuartos estándar (cocina, baños, habitaciones y sala de estar). Ahora, si tu hogar incluye más estancias, debes sumarlas a cualquier cantidad que hayas calculado con las variables anteriores. Este es el precio medio por cada habitación adicional:

- El garaje, en primer lugar, puede costar entre 300 y 750 € el metro cuadrado. Todo dependerá del material con el que está realizado, el mobiliario y si la puerta es automática o no.

- El trastero, por su parte, marca una gran diferencia en el precio final. A nivel estadístico, una casa que lo tenga vale hasta un 15 % más.

- El jardín tiene un coste de realización de entre 20 y 200 € por metro cuadrado. Por tanto, puedes utilizar esta cantidad para trazar, de manera aproximada, el precio que añadirás al resto del hogar.

Sumando todo lo anterior, llegamos a la conclusión de que un inmueble de 120 metros cuadrados con un coste de 200 000 € puede ver aumentado su precio hasta en 30 000 €. ¿Por cuanto puedo vender mi casa? Ahora, por 230 000 €.

Cómo sé cuánto vale mi casa según el año de construcción

El principal motivo por el que un hogar ve aumentado o disminuido su precio es porque el año de construcción indicará los materiales con los que se edificó. Cuanto más antigua sea una casa, más reformas puede que se tengan que llevar a cabo (incluyendo rehabilitaciones integrales que pueden resultar muy costosas).

De igual modo, la carpintería exterior será igualmente determinante, sobre todo si tiene un aspecto bien conservado. A este respecto, te proponemos que realices reformas estratégicas para dejar en perfecto estado aquellas partes que puedan parecer menos cuidadas.

Los expertos calculan que un inmueble pierde el 15 % de su valor tras haber pasado cinco años de su construcción. Esto se acentúa más en el caso de viviendas cercanas a la playa, pues la mayor humedad acaba perjudicando los elementos exteriores, sobre todo al oxidar el hierro presente en ventanas o puertas.

Ocupación

Con esto nos referimos a las personas que estén habitando el hogar en el momento de su venta. Si está ocupada por el propietario, el precio será mayor a si está en régimen de alquiler. ¿A qué se debe esto? Generalmente, se asume que los inquilinos muestran un menor desapego al hogar que habitan.

Por ello, te aconsejamos regresar a tu casa unos meses antes de venderla para que el hecho de haber sido alquilada recientemente no te haga perder dinero. De todos modos, esto siempre es una buena idea, pues así podrás aprovechar para hacer alguna de las reformas que te hemos propuesto anteriormente.

¿Cuánto vale mi vivienda? Ahora ya sabes responder correctamente a esa pregunta. Tan solo necesitas la máxima información posible sobre el año de construcción, los materiales, calidades, mobiliario y demás aspectos que creas que pueden influir. Recuerda la importancia de asegurarte de que la vivienda está en buen estado antes de ponerla a la venta, así como de contar con una inmobiliaria que te ayude a realizar el proceso.